Mise en demeure d’un syndic : comment ça marche ?

Si vous décidez de vivre en copropriété, il faudra élire un syndic pour l’administrer. Ce mandataire veillera à ce que les dispositions mentionnées dans le règlement de copropriété soient respectées par les parties concernées. En outre, il s’occupera des finances de l’immeuble. Toutefois, il peut arriver qu’il ne réponde pas à vos attentes. Dans ce cas, vous pourrez procéder à sa mise en demeure. Mais que signifie exactement ce terme ? Et comment se déroule cette procédure ?

Qu’est-ce qu’une mise en demeure ?

En tant que copropriétaire, vous risquez d’être parfois confronté à des problèmes de gestion de votre immeuble. Si c’est le cas, il est possible de changer de syndic. Néanmoins, cette alternative n’est pas toujours la plus intéressante et s’avère même contraignante. En effet, si vous optez pour celle-ci, vous devrez en un nouveau mandataire en respectant certaines dispositions légales. Mais que faire dans ce cas ? En réalité, vous pouvez simplement rappeler à l’ordre votre syndic de copropriété. C’est ce qui est appelé couramment « mise en demeure » dans le jargon juridique. Autrement dit, il s’agit d’un ultimatum pour amener votre administrateur à se ressaisir. En général, cela suffit pour remettre la situation en ordre.

Les motifs de mise en demeure d’un syndic de copropriété

Pour rappel, c’est la loi de 1965 qui vous oblige à choisir un syndic pour administrer votre copropriété. L’élection de ce gestionnaire doit donc suivre les dispositions mises en place par l’État. Cela est aussi valable pour sa mise en demeure. Effectivement, vous devrez avoir des motifs légitimes avant de faire un rappel à l’ordre. Mais surtout, il faudra connaître les missions de votre mandataire.

Les missions du syndic

Le syndic n’est pas juste un gestionnaire financier. Certes, il doit tenir une comptabilité claire et élaborer le budget prévisionnel de l’immeuble. Cependant, ses missions vont bien au-delà.

Dès la création de la copropriété, il sera tenu de l’immatriculer auprès du registre national. En faisant cela, l’État sera notifié de son existence. Ainsi, votre mandataire devra mettre à jour ses informations financières chaque année. Il sera aussi nécessaire d’informer l’Administration publique sur le régime de la copropriété. En fait, ce régime concerne la méthode de répartition des lots de l’immeuble.

En cas de sinistre, cet administrateur devra également suivre un protocole précis. D’abord, il devra utiliser les moyens à sa disposition pour endiguer les dommages immédiats. Par la suite, il devra prévenir l’assureur le plus vite possible afin d’estimer le montant du sinistre. C’est uniquement après expertise qu’il recevra les fonds requis au nom du syndicat.

Les raisons valables pour une mise en demeure

Il n’y a pas de liste exhaustive récapitulant les motifs valables pour mettre en demeure un syndic de copropriété. Notez juste que celui-ci doit exécuter les décisions validées lors des AG du syndicat. S’il ne le fait pas, cela constituera un manquement à ses devoirs.

Ce dernier doit également faire preuve d’initiative dans l’exercice de ses fonctions. Si l’immeuble a besoin de travaux urgents, par exemple, votre mandataire devra les réaliser. D’ailleurs, compte tenu du caractère urgent, ce dernier peut avancer les fonds. Par la suite, il organisera une assemblée générale (AG) durant laquelle il présentera les détails des travaux. Ce sera l’occasion de collecter des fonds auprès des copropriétaires et éventuellement de se faire rembourser.

Le syndic doit aussi veiller à la tranquillité des résidents. Autrement dit, si jamais il y a une quelconque nuisance (sonore, entre autres), il faudra la faire cesser.

Comment se déroule la mise en demeure ?

Pour mettre en demeure votre administrateur, vous devrez passer par trois étapes.

  1. Vérifiez que vous n’avez pas donné quitus au syndic. Il s’agit d’une résolution presque toujours systématique lors des AG. Il s’agit d’une appréciation de son travail. Si vous le lui accordez, alors vous ne pourrez pas le tenir responsable des manquements sur l’année écoulée.
  2. Rédigez une lettre de mise en demeure. Dans ce courrier, il faudra mentionner explicitement les manquements de votre gestionnaire. Il est possible de confier la rédaction de celui-ci à un huissier de justice. En outre, il est conseillé d’opter pour une lettre recommandée avec accusé de réception.
  3. Si le syndic ignore la mise en demeure, portez l’affaire en justice. Lors de cette étape, vous pourrez lui demander de verser des dommages et intérêts en raison du préjudice. En revanche, il faudra d’abord voter cette décision en AG et obtenir la majorité simple.

Pour la troisième étape, la législation ne prévoit pas de délai précis pour réagir à la lettre de mise en demeure. Quoi qu’il en soit, une attente de 15 jours semble raisonnable. Attention ! Dans votre courrier, mentionnez bien les éléments suivants :

  • La date ;
  • Le nom du syndic ou de son cabinet ;
  • Le rappel de ses obligations ;
  • La présentation de ses manquements.

En résumé, si le syndic ne fait pas bien son travail, ce sont les copropriétaires qui en pâtiront. Comme une copropriété reste une maîtresse exigeante, sa gestion est confiée à une personne aguerrie. N’hésitez donc pas à rappeler celle-ci à l’ordre en cas de manquements !

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Journaliste de formation, j'occupe actuellement la fonction de rédacteur au sein du réseau des sites Internet de services aux entreprises du groupe Libbre. Je peux justifier d'une expérience de six ans dans la presse quotidienne angevine au sein de trois quotidiens : la Nouvelle République, Ouest-France puis le journal majoritaire en Maine-et-Loire : le Courrier de l'Ouest (2007-2009).

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