Loyers impayés : quand et comment faire appel à un huissier ?

Si le dialogue reste la voie privilégiée pour convaincre un locataire de verser son dû, certains propriétaires se résolvent, de guerre lasse, à opter pour une solution plus contraignante en sollicitant un huissier de justice, dépositaire de l’autorité publique.

Le risque de loyers impayés est sans doute la plus grande hantise des propriétaires qui mettent un logement en location pour se constituer un complément de revenu. A en croire les chiffres officiels, le phénomène reste assez résiduel, mais il existe dans des proportions suffisantes pour mettre, chaque année, plusieurs dizaines milliers de bailleurs dans l’embarras.

Combien de loyers impayés en France ?

En 2017, le Ministère de la Justice avait dénombré quelque 147 000 procédures d’expulsion engagées par des propriétaires auprès des tribunaux. C’est peu au regard du nombre de locataires recensés au niveau national, un peu plus de 11 millions au total répartis entre le parc privé (6,6 millions) et l’habitat public (4,9 millions). Certes, la crise du Covid avait fait flamber la part des litiges, au point qu’en Ile-de-France, fin 2022, après deux années de pandémie, 30 000 locataires de HLM parisiennes n’étaient plus en capacité d’honorer leurs dettes à l’égard de leurs bailleurs sociaux.

Après avoir épuisé le dialogue et initier plusieurs tentatives, certains propriétaires recourent, en dernière extrémité, aux services d’un « huissier loyer impayé ». Ces officiers qui relèvent du Ministère de la Justice sont les seuls habilités à authentifier et délivrer un commandement de payer, acte juridique par lequel un bailleur met son locataire en demeure de régler sa note, sous peine de voir son contrat résilié (conformément à ce que prévoit « clause résolutoire », incluse dans la majorité des baux).

Cet ordre officiel a une importance juridique dans la mesure où il reconnaît la dette locative que le bailleur souhaite recouvrer :  pour être valide, ce document doit d’ailleurs obligatoirement mentionner le total des sommes réclamées. Il impose un sursis au locataire puisque celui-ci dispose d’un délai de deux mois pour y répondre et honorer son obligation de paiement. A défaut, son contradicteur est ne mesure de saisir un tribunal et de l’y faire comparaître pour exiger le paiement à travers une décision de justice et/ou engager une procédure d’expulsion.

Les étapes à respecter

Avant d’en arriver là, et d’adresser à son locataire un commandement de payer par l’intermédiaire d’un huissier, le propriétaire est toutefois tenu de l’alerter par plusieurs lettres de relance lui intimant de régulariser sa situation. Cette phase amiable comprend également d’autres mesures, comme la proposition d’un plan d’apurement : il s’agit d’un programme de remboursement de la dette. S’il le respecte, l’occupant du logement s’évite le coût et la complexité d’une action qui peut être longue.

Si, après l’échec de ces différentes étapes, le bailleur n’a d’autres solutions que d’établir un commandement de payer, celui-ci doit être précédé d’un courrier de relance cinq jours après la dernière échéance de loyer, puis d’une mise en demeure sous 8 jours.